Wil je lagere huurprijzen op de privémarkt? Bouw dan meer sociale woningen.

Er is al enkele dagen veel aandacht voor ­betaalbaar wonen. Een dreigend woning­tekort zou de prijzen de hoogte in jagen. Tientallen kandidaten voor elke vrij­komende huurwoning stuwen de huur­prijzen naar ongekende hoogten. De meeste analyses daarover worden geschreven voor de middenklasse op basis van medianen en gemiddeldes die de ongelijkheid op de woningmarkt maskeren. Als we die ongelijkheid wel in beeld brengen, blijkt dat er vooral meer sociale woningen nodig zijn. Daar heerst de grootste schaarste, dat legt de grootste druk op onze private huurmarkt. Daar liggen de sleutels voor betaalbare woningen voor iedereen.

Er is een probleem met de nieuwbouwproductie en dat kan grote gevolgen hebben voor de gehele woonmarkt. De vraag is niet of er meer gebouwd moet worden, maar wel hoe de productie het efficiëntst op peil kan worden gehouden.

Nieuwbouw wordt gerealiseerd in het tempo van de verkoop, dus er dreigt wel degelijk een tekort aan woningen als de verkoop vertraagt. De bouwsector pleit voor deregulering en verlaging van de btw om de afname van nieuwbouw tegen te gaan. Betere voorschriften om verdichting te stimuleren zijn ook voor de sociale woon­sector nodig, maar we moeten voorzichtig omspringen met vraagondersteunende oplossingen. Elke fiscale maatregel die de aankoop van nieuwbouw goedkoper maakt, zwakt de neerwaartse druk op de vraagprijs af. Op termijn geeft dat hogere woningprijzen. We zagen dat effect bij de woonbonus en recenter nog bij de verlaging van de registratierechten. Neerwaartse druk door een slabakkende vraag is essentieel om de prijs van nieuwbouwwoningen te doen zakken. Naarmate inkomens stijgen door inflatie, zal de betaalbaarheid en dus ook de vraag naar nieuwbouw­woningen weer toenemen.

Wat dan met de nodige productie van woningen? Nieuwbouw voor verkoop is niet de enige manier om het aanbod te verhogen. Een kans die hier voor het grijpen ligt, is extra sociale woningen bouwen. Het tekort is enorm en zolang maar 6 tot 7 procent van alle nieuwbouw sociaal is, houden we dat tekort ook in stand. Meer dan 400.000 mensen wachten op een sociale woning. Om hen te helpen zijn zo’n 170.000 woningen nodig. Dat is bijna de helft van de benodigde productie voor het komende decennium. Wie bouwt voor dat segment, is zeker van afname. Door verhuisbewegingen komen vervolgens andere (betaalbare) woningen vrij voor wie geen recht heeft op een sociale woning.

Sociale woningen bijbouwen is een slim instrument om het dreigende woningtekort te verhelpen. Bijkomende sociale woningen halen de druk van de private huurmarkt. Forse investeringen in publieke en semipublieke woningen zijn dus nodig en verlagen de druk op de hele woningmarkt.

Wim Boone, Stafmedewerker beleid Initia Vlaanderen