Meer sociale woningen én bouwshift?

Vlaanderen wil 56.000 bijkomende sociale huurwoningen bouwen. Tegelijk wil Vlaanderen met de bouwshift het ontwikkelen van niet-bebouwde terreinen stoppen. Sociaal wonen was in het verleden betaalbaar voor de overheid en de huurder omdat woonmaatschappijen voornamelijk bouwden op minder goed gelegen, goedkopere, nog niet-bebouwde terreinen. Verdichting van sociale woonwijken en bouwen op goedgelegen gronden van woonmaatschappijen zijn niet voldoende om het Bindend Sociaal Objectief (BSO) te realiseren. Beide Vlaamse doelstellingen lijken onverenigbaar. Een geïntegreerde Vlaamse aanpak met een samenwerking tussen het departement Omgeving en het agentschap Wonen in Vlaanderen is de sleutel om beide doelstellingen te realiseren via een coherent beleidskader met een arsenaal aan instrumenten om gemeenten en woonmaatschappijen in staat te stellen bijkomende kwaliteitsvolle en betaalbare sociale huurwoningen te realiseren op goedgelegen plekken.

Twee Vlaamse doelstellingen: bijkomend sociaal woonaanbod en bouwshift

De Vlaamse regering heeft het BSO vastgelegd. Voor heel Vlaanderen gaat het over 45.000 verplichte bijkomende sociale huurwoningen. Voor gemeenten die meer willen doen dan hun BSO – dat blijft tenslotte de minimale doelstelling- is er financiering voorzien voor 11.000 huurwoningen.

De doelstelling voor sociaal wonen is duidelijk. Elke Vlaamse gemeente en elke woonmaatschappij weet nu hoeveel sociale huurwoningen er tenminste moeten bijkomen tegen 2042.

Vlaanderen is ook duidelijk over een andere doelstelling: de realisatie van de bouwshift. De bouwshift moet ervoor zorgen dat we nieuwe woningen bouwen via verdichting en transformatie van de bebouwde ruimte, en dat enkel zeer goed gelegen onbebouwde terreinen (“greenfields) worden ontwikkeld.

Beide doelstellingen zijn nodig. de bouwshift vrijwaart onze open ruimte. Het BSO is een eerste stap om de 210.000 gezinnen die een sociale huurwoning nodig hebben, te helpen.

De bouwshift vraagt een nieuw ontwikkelmodel voor sociaal wonen

Het realiseren van sociale huurwoningen op goedkopere gronden is al meer dan honderd jaar het fundament om de ontwikkeling van sociale huurwoningen betaalbaar te houden voor de overheid, de woonmaatschappijen en de huurders. Dit ontwikkelmodel moet nu herdacht worden. De bouwshift maakt nog eens duidelijk dat het BSO niet enkel een kwantitatieve opgave is. Wonen in kwaliteitsvolle woningen op goedgelegen plekken dichtbij voorzieningen en openbaar vervoer is ook voor sociale huurders belangrijk.

De impact van de bouwshift op het BSO is immens. In amper 34 Vlaamse gemeenten is kwalitatieve verdichting van bestaande sociale woonwijken voldoende om het BSO te realiseren. Verdichting en het ontwikkelen van goedgelegen greenfields van de woonmaatschappijen brengt weinig soelaas. Voor 222 gemeenten is dit onvoldoende om het verplichte minimum bijkomende sociale huurwoningen te kunnen bouwen.

Meer sociale huurwoningen op goedgelegen plekken: hoe dan wel?

Hoe zorgen we er dan voor dat we de noodzakelijke uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen kwalitatief kunnen realiseren op goedgelegen plekken?

De sleutel ligt in een geïntegreerde aanpak op Vlaams niveau. Samenwerking tussen het departement Omgeving en het agentschap Wonen in Vlaanderen voor een coherent beleidskader met een arsenaal aan instrumenten om gemeenten en woonmaatschappijen in staat te stellen bijkomende kwaliteitsvolle en betaalbare sociale huurwoningen te realiseren op goedgelegen plekken. Zo kunnen we de doelstellingen van het ruimtelijk beleid én het (sociaal) woonbeleid realiseren. Een duidelijke ruimtelijke - en woonstrategie, goedgelegen gronden en panden verwerven, inzetten op verdichting en transformatie, samenwerken met private actoren maken dit mogelijk.

Vlaanderen moet zorgen voor houvast en ondersteuning voor lokale besturen om een duidelijke ruimtelijke - en woonstrategie op te maken.

Voor de uitvoering van deze strategie moeten lokale besturen en woonmaatschappijen een actief strategisch grond- en pandenbeleid kunnen voeren om gronden en panden op goed gelegen plekken te kunnen verwerven. Deze gronden zijn duurder dan slechtgelegen gronden. Naast bestaande instrumenten (RUP’s, voorkooprechten) is ook een eerste recht van koop op aangewezen gronden en panden voor gemeenten en woonmaatschappijen (voorkeurrecht) een noodzakelijk instrument. Financiering via rollende grondfondsen maakt strategische verwervingen mogelijk.

Voor transformatie en verdichting van bestaande bebouwde wijken is versnipperde eigendom de grootste drempel, zelfs in wijken waar de woonmaatschappij de grootste eigenaar is. Vlaanderen moet hiervoor bruikbare instrumenten voor grondenruil en herverkaveling voorzien, en de woonmaatschappijen meer mogelijkheden geven om private eigenaars een billijk aanbod te kunnen doen.

Het bijkomend sociaal woonaanbod kan niet alleen gerealiseerd worden op publieke gronden. Samenwerken met de private bouwactoren is noodzakelijk en gebeurt al. Deze  samenwerkingen moeten versterkt worden. Sociaal wonen in private woonontwikkelingen moet mogelijk zijn. Het extra bouwpotentieel dat ontstaat door verdichting in private ontwikkelingen moet ingezet worden voor sociaal wonen. Hier is nood aan nieuwe instrumenten.