Leegstand als noodzakelijke buffer

Leegstand van woningen is onvermijdelijk. Leegstand is nodig als buffer om de woonmarkt goed te laten functioneren en maakt verhuizen mogelijk. Dit geldt voor de volledige woonmarkt: de koopmarkt, de private huurmarkt en de sociale huurmarkt.

Hoewel leegstand moeilijk te vermijden is, is dit een kost voor de verhuurder. Zonder huurder in de woning ontvangt de verhuurder immers geen huur. De verhuurder streeft er dus naar om de periode van leegstand zo kort mogelijk te houden. Dit geldt uiteraard ook voor de sociale verhuurders. Ook woonmaatschappijen doen er alles aan om de leegstand te beperken.

Bij sociale huurwoningen definiëren we de twee categorieën van leegstand zo:

Frictieleegstand: de leegstand tussen twee verhuringen.
Structurele leegstand: de leegstand tussen twee verhuringen die minstens 6 maanden duurt en het gevolg is van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject.

Structurele leegstand van sociale huurwoningen geeft dus een indicatie van de renovatie- en vervangingsbouwactiviteit van de woonmaatschappij. Veel structurele leegstand betekent veel renovatie- en vervangingsbouwprojecten.

Als het gaat over leegstand ligt de focus vaak, en bijna uitsluitend, op de leegstand van sociale huurwoningen. Deze leegstand ligt gemiddeld inderdaad hoger dan op de private huurmarkt. Het verhuren van sociale huurwoningen is dan ook door de ingewikkelde en uitgebreide regelgeving, minder eenvoudig dan het verhuren van private huurwoningen.

Dit zijn een aantal oorzaken voor de leegstand van sociale huurwoningen:

de procedure om een woning toe te wijzen is sterk gereglementeerd en heeft daardoor een lange doorlooptijd;
de hervorming van de woonmaatschappijen en de overdracht van patrimonium buiten het werkingsgebied aan de bevoegde woonmaatschappij vertragen het toewijzingsproces;
de moeizame inwerkingtreding van het Centraal InschrijvingsRegister (CIR) zorgde voor vertraging in toewijzingen van woningen aan kandidaat-huurders;
kandidaat-huurders moesten hun inschrijving opnieuw bevestigen in het nieuwe CIR. Het was niet makkelijk om de persoonlijke keuzes en de gevolgen ervan in te schatten. Het toewijzingsproces vertraagt hierdoor. Vergissingen komen immers pas aan het licht als de kandidaat-huurder in aanmerking komt voor een woning;
herstellingen van huurschade moeten gebeuren voor een nieuwe toewijzing. De financieringsregels voor woonmaatschappijen en de verplichte toepassing van de wetgeving overheidsopdrachten zorgen ook hier voor een langere duur;
bij renovatieprojecten moeten woonmaatschappijen de huurders herhuisvesten. Er zijn niet altijd voldoende woningen beschikbaar voor de herhuisvesting. Woonmaatschappijen kiezen voor menselijke oplossingen voor de herhuisvesting. Dit duurt langer;
Woonmaatschappijen realiseren een renovatiegolf, en moeten dus meer huurders herhuisvesten. Bovendien is het vergunningsproces onzeker wat tot onvoorziene vertragingen en langere leegstand kan leiden;
woningen voor specifieke doelgroepen staan ook langer leeg als er geen kandidaten uit de doelgroep zijn omdat deze woningen niet zomaar kunnen worden toegewezen aan kandidaat-huurders die niet helemaal aan de voorwaarden voldoen…

Woonmaatschappijen zetten sterk in op het verlagen van de leegstand. Om deze inspanning te versterken, kwam het ‘Actieplan voor het beperken van leegstand in sociale huisvesting’, van de minister van Wonen tot stand in overleg met de sector, het Vlaamse Huurdersplatform en het agentschap Wonen in Vlaanderen. Het opzet is betere data, beperken van frictieleegstand en structurele leegstand, individuele begeleiding van woonmaatschappijen.

Naast aanboduitbreiding is maximaal inzetten op het beperken van leegstand nodig om de historisch lange wachtlijst voor een sociale woning aan te pakken.

Het Actieplan Leegstand zet daarom in op:

Betere data

Om beter inzicht te krijgen in de oorzaken van leegstand, werden de gegevensuitwisseling (tussen woonmaatschappijen en de administratie) en de gehanteerde begrippen verduidelijkt. In de toekomst wordt de rapportering over sociale huurwoningen vervangen door een koppeling tussen het centraal woningregister (CWR) en het nog te bouwen centraal huurdersregister (CHR). Het CHR zal operationeel zijn vanaf 1 januari 2028.

Beperken van frictieleegstand

Er worden enkele maatregelen genomen binnen het inschrijvingsproces: de voorkeuren in het CIR werden geoptimaliseerd en de impact van de keuzes verduidelijkt (bijvoorbeeld regio, aantal slaapkamers, specifieke voorkeuren). De plaats op de wachtlijst wordt kenbaar gemaakt voor kandidaat-huurders en een kandidatendossier kan tijdelijk ‘in wacht’ worden gezet (bij ziekte, bij overmacht).

Woonmaatschappijen kunnen binnen het toewijzingsproces meerdere kandidaten tegelijk aanschrijven zonder dat het risico op sancties bij een weigering voor de kandidaten verhoogt. Woonmaatschappijen worden aangemoedigd kandidaat-huurders die op korte termijn een aanbod zullen krijgen proactief te begeleiden. En om dubbele huur te vermijden worden goede praktijken gedeeld tussen de woonmaatschappijen.

De leegstand bij doelgroep-specifieke woningen zal worden aangepakt. Dit zijn bijvoorbeeld ADL-woningen waar zorgaanbieders ondersteuning bieden bij activiteiten van het dagelijkse leven, of aangepaste woningen (voor mensen met een beperking of handicap) of sociale assistentiewoningen. In overleg met de betrokken middenveldorganisaties zal die leegstand worden opgevolgd en zullen oplossingen worden besproken.

Er zijn ook extra maatregelen mogelijk tussen twee verhuringen in zoals een juridische vereenvoudiging van onbeheerde nalatenschappen bij overlijden van een huurder en het optimaliseren van noodzakelijke herstellingswerken via een specifiek raamcontract.

Beperken van structurele leegstand

Woonmaatschappijen kunnen de staat van hun patrimonium opvolgen via structurele conditiemeting en een onderhouds- en renovatieplanning uitwerken met de renovatieplanner die Wonen in Vlaanderen ter beschikking stelt of met een eigen toepassing.

Wonen in Vlaanderen zorgt voor raamcontracten die het renovatieproces versnellen. Het agentschap treedt op als aankoopcentrale, waarna de woonmaatschappijen binnen de raamovereenkomst specifieke opdrachten kunnen bestellen. Momenteel loopt er een raamovereenkomst voor Design & Insulate daken en Design & Insulate spouwmuren. En er komt een raamcontract Design & Renovate tegen eind 2026.

Er kunnen modulaire woonunits worden ingezet voor tijdelijke huisvesting (incl. woonunits Oekraïne).

Een verhuurder kan een sociale huurwoning - in afwachting van sloop, renovatie of verkoop - verhuren buiten het sociaal huurstelsel aan een leegstandsbeheerder. Om dat tijdelijk verhuren van leegstaande woningen op te schalen kunnen conformiteitsattesten worden aangevraagd aan Wonen in Vlaanderen, wordt een handleiding uitgewerkt over herhuisvestingsplanning met tijdelijk gebruik en wordt er samengewerkt met sociale leegstandsbeheerders met het oog op tijdelijke verhuur aan specifieke doelgroepen.

De woonmaatschappijen worden eveneens aangespoord om het patrimonium dat naar aanleiding van de hervorming moest worden overgedragen effectief over te dragen of minstens het beheer ervan over te dragen.

De bundeling van expertise tussen de woonmaatschappijen tenslotte maakt ook capaciteit en specialisatie groter.

Individuele begeleiding van woonmaatschappijen.

Wonen in Vlaanderen en Initia willen woonmaatschappijen op maat ondersteunen bij de aanpak van leegstand en projectrealisatie. Hiervoor stelt het agentschap voor elke woonmaatschappij een individueel rapport op met kerncijfers over de leegstand en de financiële impact op de woonmaatschappij, en gaat ze tijdens individuele gesprekken meer in de diepte na waar ondersteuning nodig is.