Cijfers spreken: sociaal wonen goedkoper dan je denkt
Sociaal verhuren kost de belastingbetaler gemiddeld zo’n €162 per maand per woning. De huurder betaalt gemiddeld €380 en daarmee 70% van de inkomsten van woonmaatschappijen. Dit betekent dat woonmaatschappijen met €540 per maand alles moeten doen: bouwen, renoveren, aankopen, private huurwoningen inhuren, patrimonium beheren, ondersteunen van eigenaars en huurders, en instaan voor de sociale huurbegeleiding van kandidaat-huurders en huurders. Het model werkt redelijk goed met deze beperkte inkomsten, maar voorlopig ook omdat woonmaatschappijen eigen middelen investeren en reserves aanspreken.
De financiering van onze sociale huisvesting is een kluwen van leningen, eigen middelen van woonmaatschappijen, huuropbrengsten, overheidstussenkomsten en subsidies. Logisch dus dat beleidsmakers, politici, journalisten en burgers door de bomen het bos niet meer zien. Jammer wel dat ze het daardoor vaak ook verkeerd inschatten. Als we iets moeten onthouden van de recente politieke ballonnetjes over verkoop van het sociaal patrimonium, dan toch vooral dat het rekenwerk dat tot die conclusie leidde leningen en subsidies met elkaar verwarde.
Leningen worden terugbetaald. Dat is het belangrijkste om in het achterhoofd te houden als er gesproken wordt over de miljarden die de Vlaamse overheid in sociaal wonen investeert. Die investeringen zijn leningen aan woonmaatschappijen om woningen te bouwen en te renoveren. Gesubsidieerde leningen welteverstaan, maar het blijven leningen. Om het verhaal helder te houden is het goed om het straks pas over de subsidies te hebben. Nu besluiten we met de stelling dat leningen terugbetaald worden. Voor het hele patrimonium betalen de woonmaatschappijen minder af aan kapitaal én intresten dan de huur die ze ontvangen.
Huurders betalen de woning en het beheer, de belastingbetaler (een stuk van) de begeleiding en omkadering. De huurprijs is strikt gereglementeerd en de gemiddelde huurprijs verbergt belangrijke verschillen. Om het wonen betaalbaar te houden voor kwetsbare gezinnen wordt de huur berekend op het inkomen. Veel huurders behoren tot de laagste inkomensgroepen en betalen minder dan het gemiddelde. Wie toch goed zijn boterham verdient betaalt de marktwaarde. Is er een beperkt rendement op een deel van de verhuringen, dan maakt die kortingen uit het verleden goed, of is die nodig om de korting te dragen voor wie blijvende ondersteuning nodig heeft. Gemiddeld betalen sociale huurders slechts €380 per maand en daarmee dragen ze het grootste deel van wat sociaal wonen kost gewoon zelf.
Hoeveel wordt er dan eigenlijk gesubsidieerd?
In pleidooien om sociale huisvesting af te schaffen en te vervangen door huursubsidies horen we het duidelijkst dat er weinig kennis is over het huidig financieringssysteem. Bedragen voor huursubsidies die genoemd worden lopen op tot €400 per maand. Daarnaast blijven sociale verhuurders in zo’n systeem nodig om het beheer en de begeleiding te bieden. Vandaag bieden woonmaatschappijen een lage huurprijs, professioneel beheer en ondersteuning van kandidaat-huurders en huurders voor slechts €162 per woning per maand. Op vlak van kostenefficiëntie en effectiviteit is het dus bijzonder interessant om overheidsmiddelen te blijven investeren in sociale huisvesting via de woonmaatschappijen. Andere spelers slagen er niet in een scherper geprijsd aanbod te doen.
Is het dan allemaal rozengeur en maneschijn vandaag? Dat willen we hiermee nog niet gezegd hebben. Met inkomsten van globaal €540 per woning per maand zijn de marges heel krap terwijl woonmaatschappijen daarvoor heel wat service moeten bieden. Bovendien is er eigenlijk geen ruimte voor de extra uitdagingen op vlak van bouwen en renoveren die de sector tegemoet treedt. De leninglasten zullen als gevolg van bijkomende investeringen stijgen. De hervorming van de financiering komt daar deels aan tegemoet door net daar ook meer steun te voorzien, maar ze voorziet geen extra budget. Tegelijk zien we dat ook de woonmaatschappijen zelf het sociaal wonen steeds meer ‘subsidiëren’ en tekorten bijpassen. Ze doen dat rechtstreeks door meerwaarde uit verkopen te herinvesteren en door reserves op te gebruiken, maar ook onrechtstreeks door via de woningen een eigen vermogen op te bouwen. Opbrengsten uit verhuur van woningen en gronden waar geen financiering meer op zit zijn vandaag noodzakelijk om de rekening te doen kloppen. Die opbrengsten verminderen naarmate die oudere woningen gerenoveerd worden omdat daar nieuwe leningen voor aangegaan moeten worden. Nieuwe projecten zijn altijd verlieslatend.
Sociaal wonen kost de belastingbetaler dus echt niet zo veel als je denkt en het is belangrijk dat beleidsmakers meer kennis hebben van de financiering om de juiste afwegingen te kunnen maken. Tegelijk moeten we bezorgd zijn over de financiële situatie van woonmaatschappijen. Niet het financieel beheer, maar wel de heel krappe financiering is de oorzaak dat de woonmaatschappijen financieel niet alles rond krijgen. In die context stemt het ons hoopvol dat politici €400 per woning per maand een redelijk bedrag vinden om te spenderen aan sociaal wonen. Dat wil zeggen dat er draagvlak is voor solidariteit, om de kost voor sociaal wonen minder bij de woonmaatschappijen te leggen.
