Betaalbaar wonen voor iedereen begint met meer sociale huurwoningen

De huurprijzen op de private huurmarkt zijn in 2024 opnieuw fors gestegen. Volgens de makelaarsfederatie CIB is het absolute kernprobleem vandaag op de huurmarkt een tekort aan aanbod. De minister van Wonen wil dit probleem aanpakken door te investeren in de bouw en renovatie van sociale huurwoningen. Zo vermindert de wachtlijst en verlaagt de druk op de private huurmarkt. Investeren in de bouw en de renovatie van sociale huurwoningen is de beste garantie dat wonen voor iedereen betaalbaar blijft. Het is goed dat nu ook de minister van Wonen de analyse die Initia al langer maakt, mee onderschrijft. Het nieuwe BSO en de driepartijenovereenkomsten bieden kansen om het sociaal woonaanbod duurzaam te vergroten. De complexe realiteit maakt initiatieven als de Taskforce Wonen-Ruimte en de Stuurgroep Bouwkracht voor Sociaal Wonen nodig om de weg vrij te maken. Het inzetten van een breed palet aan instrumenten zal zorgen voor het nodige momentum. En bij dit alles hoort blijvende aandacht en actie om het draagvlak voor sociaal wonen te vergroten.

Volgens de laatst bekende cijfers stonden er eind 2022 178.000 gezinnen op de wachtlijst voor sociaal wonen. Dat zijn meer dan 425.000 mensen. De theoretische doelgroep voor sociaal wonen is, volgens onderzoek van het Steunpunt Wonen, 250.000 gezinnen groot. Dit maakt nog eens meer dan 80.000 gezinnen die niet eens op de wachtlijst staan. Deze 250.000 gezinnen wonen vandaag voor het grootste deel op de private huurmarkt. Hoewel ze voornamelijk huren in het 'betaalbare' segment van die markt, betalen ze te veel in verhouding tot hun inkomen. 

Bovendien duwen ze de groep gezinnen die niet tot de doelgroep van sociaal wonen behoort, naar een duurder deel van de private huurmarkt. De betaalbaarheid van wonen komt daardoor ook voor deze gezinnen in het gedrang. En zo maken we wonen voor een grote groep mensen te duur. 

Het aanbod van sociaal wonen vergroten zorgt voor meer betaalbare ruimte op de private huurmarkt. Een groter aanbod van sociale huurwoningen komt dus niet alleen ten goede van de doelgroep van sociaal wonen, maar zorgt ook voor meer betaalbare woonzekerheid op de private huurmarkt. Voor de doelgroep is meer sociaal wonen een zeer efficiënte en effectieve dam tegen armoede. Voor de doelgroep van de private huurmarkt zorgt meer sociaal wonen voor minder druk op het aanbod en meer kans op een betaalbare huurwoning op de private markt.

Meer sociaal woonaanbod is hoognodig. In haar beleidsnota geeft de minister al een aantal pistes aan die de weg naar meer sociale woningen moeten vrijmaken. 

Een nieuw Bindend Sociaal Objectief (BSO) is een belangrijke maatregel die het kader geeft voor de uitbreiding van het sociaal woonaanbod. Initia is voorstander van een ambitieuze doelstelling met een verankering op lange termijn. Het BSO moet het mogelijk maken om een inhaalbeweging te realiseren. Het huidige BSO schoot daarin tekort en heeft er enkel voor gezorgd dat het aandeel sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad stabiel bleef op een veel te laag peil. Het nieuwe BSO moet ons stevig op weg zetten om de schamele 6% sociale huurwoningen te doen stijgen.
Om een nieuw BSO echte resultaten te laten neerzetten, is eerst en vooral draagvlak nodig voor sociale huisvesting. Zonder draagvlak blijft het BSO een opgelegde verplichting, en geen minimale doelstelling voor de vergroting van het aanbod sociaal wonen om gemotiveerd na te streven. 

Hoe het BSO wordt bepaald, kan al een positief effect hebben op het draagvlak voor sociaal wonen. Initia vraagt om te vertrekken van de lokale behoefte aan sociaal wonen: hoeveel gezinnen die in de gemeente wonen, behoren tot de doelgroep van sociaal wonen? Dit aantal kan de basis zijn om te bepalen hoeveel sociale huurwoningen er in een gemeente minimaal moeten bijkomen. Spreiding is ook een element om draagvlak voor bijkomende sociale woningen te creëren. Daarom stelt Initia voor om ook een aantal bijkomende woningen per werkingsgebied van de woonmaatschappij op te nemen in het BSO, naast het minimum per gemeente van het werkingsgebied. Om de uitdagingen die het nieuwe BSO stelt aan lokale besturen en woonmaatschappijen te beantwoorden is een goede samenwerking tussen beiden onontbeerlijjk. Bovendien is ook de medewerking en ondersteuning van Vlaanderen nodig. 

De minister wil de 'driepartijenovereenkomst' gebruiken als instrument om deze samenwerking vorm te geven, rollen en verantwoordelijkheden vast te leggen en afspraken te maken. Hoewel deze samenwerkingsovereenkomsten nog vorm moeten krijgen, kunnen deze overeenkomsten heel wat kansen bieden om een langetermijnvisie op de groei van het aanbod van sociale huurwoningen te formuleren en concreet om te zetten in afspraken. De overeenkomsten kunnen ervoor zorgen dat de groei van het sociaal woonaanbod stevig wordt ingebed in het woonbeleid en het sociale beleid van de gemeente. De realisatie van het BSO kan op deze manier worden ingepast in het lokale ruimtelijke beleid, en ook in het bovenlokale met afspraken over de spreiding van het aantal bijkomende sociale huurwoningen op het niveau van het werkingsgebied. Het opmaken en afsluiten van de driiepartijenovereenkomsten zal een complexe oefening worden, net omwille van de raakvlakken met deze verschillende lokale beleidsdomeinen.
 

Meer sociaal woonaanbod realiseren kan enkel binnen de ruimte die Vlaanderen heeft. Deze ruimte is beperkt, en kan niet uitsluitend ingezet worden voor sociaal wonen. De Taskforce Wonen-Ruimte, een initiatief van de minister van Wonen en de minister van Omgeving, zal de ruimtelijke context in beeld brengen en het mogelijk maken dat de woonmaatschappijen en de lokale besturen de ruimtelijke mogelijkheden voor (sociaal) wonen beter in beeld krijgen. Dit zal een nuttige onderlegger bieden voor de driepartijenovereenkomsten en de uitbreiding van het sociaal woonaanbod. De Stuurgroep Bouwkracht voor Sociaal Wonen zal op zoek gaan naar de obstakels die het vergroten van het sociaal woonaanbod in de weg staan. 

De resultaten van deze twee taskforces zullen een basis zijn waarop woonmaatschappijen en lokale besturen verder kunnen bouwen.

Er is geen wondermiddel of snelle simpele oplossing om het sociaal woonaanbod snel en significant te vergroten. Een breed palet van bestaande en nieuwe instrumenten zal nodig zijn. Bestaande instrumenten kunnen snel worden ingezet, bijgestuurd en verbeterd. Nieuwe instrumenten en innovaties zullen nodig zijn om meer te doen dan vandaag. Het blijft spijtig dat er geen nieuwe Vlaamse sociale last zal komen. Daarom is het belangrijk dat er zo snel mogelijk een robuust, rechtszeker en afdwingbaar kader komt voor de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening. Dit gemeentelijk reglement maakt een percentage sociale woningen verplicht bij private woonontwikkelingen. Dit zorgt voor spreiding en voor extra aanbod boven op de mogelijkheden van de woonmaatschappijen. Een degelijk kader is ook een steun in de rug voor gemeenten die nu al vragen aan private ontwikkelaars om sociale woningen in hun project op te nemen. Het is ook een belangrijk instrument om gemeenten die dit nog niet
doen, te overtuigen om dit als engagement op te nemen in de driepartijenovereenkomst. 

Ook het recent hervormde voorkooprecht is een bestaand instrument dat nuttig kan zijn om het sociaal woonaanbod te vergroten. De gemeente en de  woonmaatschappij kunnen in het overleg voor de driepartijenovereenkomst samen bekijken hoe dit voorkooprecht lokaal het best kan toegepast worden om concrete nieuwe mogelijkheden voor meer sociale huurwoningen te bieden.
Woonmaatschappijen en gemeenten kunnen ook afspreken om gemeentelijke eigendommen die het lokaal bestuur wil vervreemden, prioritair in te zetten voor sociaal wonen. 

Ruimtelijk kunnen woonmaatschappijen en lokale besturen samen bekijken welke bouwmogelijkheden er nog zijn. Kernversterking en de ruimtelijke voorwaarden hiervoor zijn hier erg belangrijk. Ook de ontwikkelingsmogelijkheden in goed gelegen woonreservegebieden kunnen het voorwerp zijn van afspraken in de driepartijenovereenkomst. Voor woonreservegebieden waar een ontwikkeling niet meer wenselijk is, kunnen beiden samen onderzoeken waar de niet-realiseerbare woningaantallen gecompenseerd kunnen worden. Gemeenten en woonmaatschappijen kunnen ook samen de herontwikkelingsmogelijkheden op eigen gronden van de woonmaatschappijen bespreken en in kaart brengen. 

Afspraken over het inhuren van woningen op de private huurmarkt kunnen ook opgenomen worden in de overeenkomst. Samen gericht zoeken naar nieuwe kansen voor inhuuractiviteiten biedt de mogelijkheid om snel en gericht aanbod te realiseren. 

De bovenstaande opsomming is maar een greep uit de instrumenten die kunnen ingezet worden. Ook de insgtrumenten die Wonen in Vlaanderen aanbiedt en ondersteunt, zijn uiteraard nuttig en nodig

Vlaanderen, de lokale besturen en de woonmaatschappijen mogen ook niet vergeten om te blijven inzetten op de positieve beeldvorming van sociaal wonen. Een positief beeld draagt bij tot het broodnodige draagvlak en motivatie om echt in te zetten op het vergroten van het sociaal woonaanbod. 

Want meer sociaal woonaanbod vermindert de wachtlijst en verlaagt de druk op de private huurmarkt, zoals minister van Wonen, Melissa Depraetere, terecht aanhaalt.